物业管理的一个问题

牛角尖

关于物业管理的覆盖范围，查了一下物业管理条例，有1个问题 ： 物业管理服务的对象是否不能仅仅是一个业主，

这涉及到条例的“第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定。 有个实例： 某物业公司与某税务局签定了提供保洁服务及停车场秩序维护合同。  不是与其它物业公司签订的分包合同，按条例理解，这就与违反了条例的规定。  但事实上税务局是可以分别与不同的物业公司签订保洁、部分秩序维护、绿化、与建筑物有关的设备维护服务等，并与保安公司签订保安服务合同。如果税务局这样做不违规，就只能解释为物业管理条例不适用单一业主的情况，如工厂（不是工业园区）等.而 住宅小区、工业园区等多业主的（含租户）物业单位是只能与一个物业管理公司签物业管理合同的。对这样的只有一个业主的物业管理项目我们在抽样时是算一个物业服务项目？还是只能算是一个或N个专项服务项目如：保洁、绿化服务等，

幼儿园

您想问什么？
是问“物业管理服务的对象是否不能仅仅是一个业主”，还是问“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”？

niuge

原则上看应该是物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，当多个物业管理公司竞标时应该选择服务项目全的物业公司，这样可以有利于统一管理，节约成本，提高效率，但实际现实中也不排除个别单位的物业管理服务小的分项分别由两个或三个物业公司提供服务，至于原因就很多了，有的单位根本不差钱，或与物业公司有某种关系，个人觉得这种情况可以根据情况了解清楚，如果客户原意，也不能算重大违规，可以不开不符合，物业管理条例比较滞后。

lshj1943

物业服务公司在管理“小区住宅”时，一般不是与“业主”签合同，而且与“业主委员会”签合同。

牛角尖

lshj1943 发表于 2022-5-5 11:38
物业服务公司在管理“小区住宅”时，一般不是与“业主”签合同，而且与“业主委员会”签合同。

$ }. |, ?4 Z* V% u$ V% L1 o而一个企业如例，税务局或一个工厂，就是直接和物业公司签合同，有时会针对不同的服务内容分别和几个物业公司签合同，这样物业管理条例的物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理这样的规定就不可能适用了。

lshj1943

原贴写明： 某物业公司与某税务局签定了提供保洁服务及停车场秩序维护合同。
" X$ q+ C$ f2 i7 u8 D7 g" o  x这个“物业公司”与税务局签订的不是“物业管理服务合同”，是“保洁服务及停车场秩序维护”的合同。因此，并不受“物业管理条例”的管辖。虽然他是物业公司，但不是全干“物业管理服务”。
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牛角尖

lshj1943 发表于 2022-5-6 09:28
( d! ~! q' S! n& o原贴写明： 某物业公司与某税务局签定了提供保洁服务及停车场秩序维护合同。
这个“物业公司”与税务局签 ...

& y+ l) K8 x8 z2 e: U税务局是可以这样把物业管理的业务分解了签订合同，但住宅小区的是不能这么签的，只能由一个物业管理公司分包给其他分包方。目前看来住宅小区、工业园区、大厦的物业管理，房产部门是要监管的，类似于只有一个终端客户的单位的物业管理如上例的单个机关及工厂等，房产局好像没管

幼儿园

《物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
——这里强调了两点，一是强调物业的主体应该是“业主”，二是强调签订的是“物业服务合同”，而不是其他合同。
% I. a: d# g7 ~) P——这个例子，符合这些要求吗？如果聘用保安公司进行安保，这一定要视为“物业管理”吗？

牛角尖

幼儿园 发表于 2022-5-6 11:10
《物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物 ...

! G& J- h$ g9 e9 h7 X: j+ U这个问题如果是住宅小区物业管理是没问题的。属于物业管理范围的业务都要管，但一个独立的单位，如一个工厂，就复杂了。如电梯，小区的物业合同肯定要包括。工厂就不一定给物业管理，他可以给自己的后勤部门管。物业合同里可以不包含这项（这是经常遇到的）

牛角尖

幼儿园 发表于 2022-5-6 11:10
( z; v- t; j6 }% E9 e/ a《物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物 ...

- Z6 [% P, `6 v$ G6 \$ }9 G' g住宅小区只能和一个物业公司前物业管理服务合同，不可同时与保安公司签订职能为巡逻、门卫的保安合同，但承包的物业公司可以将小区的部分保安职能分包给某个保安公司，这个和物业将保洁职能分包给保洁公司一样。

幼儿园

牛角尖 发表于 2022-5-6 11:42
这个问题如果是住宅小区物业管理是没问题的。属于物业管理范围的业务都要管，但一个独立的单位，如一个工 ...

0 \/ L% \7 W* A! D《物业管理条例》(2007修订版)   第二章　业主及业主大会
0 X$ Q/ m# J- J; g- a　　第六条　房屋的所有权人为业主。
7 v! V% }, \$ z+ X　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：…
——税务局…等是不是房屋的所有权人？是不是业主？如果它没有业主资格，那么就不适用《物业管理条例》的要求。
3 Y2 W2 K) j4 B8 H6 @. |——在《民法典》颁发之后，相关法律法规应该随着修改。目前，至少应该依据《民法典》相关规定实施管理，例如，《民法典》中没有“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”这一条，审核中就可以不去理会这一规定。

lkfcsv

感谢分享。pc网校

牛角尖

幼儿园 发表于 2022-5-7 02:54
, T2 s1 o+ S! |' c+ v《物业管理条例》(2007修订版)   第二章　业主及业主大会
, e! _6 b  v6 E2 X; Q　　第六条　房屋的所有权人为业主。
　　业 ...

民法典是法律，物业管理条例是政府的法规。政府法规要服从法律。从这个例子看，民法典并没有规定，政府部门不可规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理” 。即使是政府的法规和有违背法律的情况。政府的法规只要没被取消就是有效的。如果法规条例等对被告有利，无论这个政策是否违背相关的法律，法院可以此作为无罪的认定。如果，对被告无利，即使这个政策违背了相关法律，法院仍然可以此作有罪认定。
  最典型例子就是原来的劳动教养管理条例。这个条例明显违背刑事诉讼法。但仍然执行了30年。后来取消了这个条例，当时的具体善后处理方式也仅仅是正在劳教的人员，不再继续执行余下的劳教期。即马上放人。也没有对以前判劳教人员平反之类措施。
政府制定的政策，作为老百姓都要遵守。至于政策制定是否正确那由另一个机制解决。

幼儿园

《民法典》是法律，颁发之后，还没有见“物业管理条例”作相应的修改，也许物业管理就按《民法典》要求实施就得了。